نرخ های وام مسکن به ۷ درصد رسید زیرا فدرال رزرو اقتصاد را کند حرکت می کند


اظهار نظر

نرخ وام مسکن در این هفته از ۷ درصد گذشت که بالاترین سطح در ۲۰ سال گذشته است و آخرین نشانه ای که نشان می دهد اقدامات تهاجمی فدرال رزرو برای کند کردن اقتصاد گسترده تر، در حال حاضر به شدت به بازار مسکن ضربه می زند.

بر اساس داده های منتشر شده در روز پنجشنبه توسط فردی مک، متوسط ​​نرخ وام مسکن ۳۰ ساله، محبوب ترین محصول وام مسکن، به ۷.۰۸ درصد رسید. آخرین باری که نرخ های وام مسکن تا این حد بالا رفت آوریل ۲۰۰۲ بود و قرار است به عنوان فدرال رزرو به افزایش خود ادامه دهند. به سرعت برای مهار بازار داغ مسکن حرکت می کند، گامی کلیدی در کاهش هزینه‌های اجاره و در نهایت مهار تورم در کل اقتصاد.

بانک مرکزی مستقیماً هزینه های وام مسکن را تعیین نمی کند، اما تغییر می کند نرخ سیاست آن – که به عنوان نرخ وجوه فدرال شناخته می شود – در اقتصاد موج می زند و بر انواع وام ها تأثیر می گذارد. از ماه مارس، فدرال رزرو پنج بار نرخ بهره را افزایش داده است و نرخ بهره را از نزدیک به صفر به بین ۳ تا ۳.۲۵ درصد رسانده است. انتظار می رود بانک مرکزی در هفته آینده نرخ بهره را ۰.۷۵ واحد درصد دیگر افزایش دهد.

محاسبه کنید که با افزایش نرخ بهره چقدر هزینه وام مسکن بیشتر می شود

این تحرکات عواقب عمده ای را برای بازار مسکن به همراه داشته است و افزایش نرخ وام مسکن برخی را برانگیخته است. نگرانی‌های گسترده‌تر مبنی بر اینکه فدرال رزرو با قدرت بیش از حد اقتصاد را ترمز می‌کند.

مردم می‌توانند بگویند، خوب، می‌دانی، درصدی [added] نرخ وام مسکن هنوز کم است. دایان سوانک، اقتصاددان ارشد KPMG، گفت: اما ما در مدت کوتاهی چندین درصد روی نرخ وام مسکن داشته ایم. “سرعت سریعی که آنها نرخ ها را افزایش می دهند، به خودی خود بی ثبات کننده است.”

خبرنگاران پست، دامیان پالتا و ریچل سیگال توضیح می دهند که چگونه رکود اقتصادی آغاز می شود. (ویدئو: هوپ دیویسون، دریا کورنیخو/ واشنگتن پست، عکس: مایکل اس. ویلیامسون/ واشنگتن پست)

متوسط ​​نرخ وام مسکن به طرز سرگیجه‌آوری افزایش یافته است. یک سال پیش، ۳.۰۹ درصد بود. حتی در اواخر ماه مارس، متوسط ​​نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله زیر ۴ درصد بود. افزایش از ۳.۲۲ درصد در ژانویه به ۷.۰۸ درصد در حال حاضر، جهش ۳.۸۶ درصدی، شدیدترین نرخ افزایش در یک سال است. رکورد قبلی ۳.۵۹ درصد در سال ۱۹۸۱ بود.

قیمت ها دوباره در ماه سپتامبر افزایش یافت و افزایش بیشتر نرخ بهره را تضمین کرد

در بیشتر موارد همه‌گیری، نرخ‌های پایین به معنای هجوم خریداران خانه‌های مشتاق به بازار بود، برای خانه‌های معدود رقابت می‌کردند و قیمت‌ها را افزایش می‌دادند. اما اکنون، با احتیاط از پرداخت صدها دلار بیشتر در ماه برای وام مسکن، خریداران در حال تعظیم هستند، عرضه خانه‌های موجود را افزایش می‌دهند و به طور کلی به کاهش قیمت‌ها کمک می‌کنند. امسال، زمانی که نرخ‌ها زیر ۴ درصد بود، خانواده‌ای که متوسط ​​درآمد خانوار ۷۱۰۰۰ دلاری را به دست می‌آورد، می‌توانست یک خانه ۴۴۸۷۰۰ دلاری با پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی بخرد. طبق گفته Realtor.com، این هفته، با نرخ های حدود ۷ درصد، آنها فقط می توانستند یک خانه ۳۳۹۲۰۰ دلاری بخرند.

قیمت مسکن با سرعتی بی سابقه در حال کاهش است. شاخص قیمت مسکن Case-Shiller که اوایل این هفته منتشر شد، نشان داد که قیمت‌ها در ماه آگوست ۱۳ درصد بیشتر از سال قبل بوده است که در مقایسه با ۱۵.۶ درصد در ماه قبل کاهش یافته است. اختلاف ۲.۶ درصدی بین این دو ماه، بزرگترین کاهش در تاریخ شاخص است که در سال ۱۹۸۷ شروع به کار کرد.

Zillow روز چهارشنبه اعلام کرد که ۳۰۰ کارگر را در چندین بخش، از جمله وام مسکن و خدمات تعطیلی، اخراج کرده است، اگرچه این شرکت اعلام کرد که تحت محدودیت استخدام نیست.

تقاضا برای وام مسکن نیز به سرعت با افزایش نرخ ها کاهش یافته است. بر اساس گزارش انجمن بانکداران وام مسکن، حجم کل درخواست ها به پایین ترین سطح خود از سال ۱۹۹۷ رسیده است. بازپرداخت‌ها نسبت به سال گذشته ۸۶ درصد کاهش یافته است و وام‌دهندگان وام مسکن در سراسر کشور، از جمله در بانک‌های بزرگ، با کاهش بازار کارمندان را رها کرده‌اند. و افزایش نرخ ها علاقه به وام مسکن با نرخ قابل تنظیم را افزایش داده است. سهم ARM از برنامه ها ۱۲.۷ درصد بود.

سازندگان خانه نیز تحت فشار هستند. بر اساس گزارشی که در اوایل این ماه از سوی وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده و اداره سرشماری ایالات متحده منتشر شد، شروع کلی مسکن ۸.۱ درصد کاهش یافت و به نرخ سالانه تعدیل شده فصلی ۱.۴۴ میلیون واحد در سپتامبر رسید. امسال تا اینجای کار، شروع تک خانواده نسبت به این نقطه در سال گذشته ۵.۶ درصد کاهش یافته است.

اعتماد سازندگان نیز برای دهمین ماه متوالی در ماه اکتبر کاهش یافت و به کمترین سطح خود از سال ۲۰۱۲ رسید، بدون در نظر گرفتن دوره دو ماهه در بهار ۲۰۲۰. با شروع همه گیری این نیمی از سطح شش ماه پیش است.

رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی خانه‌سازان در بیانیه‌ای گفت: «از سال ۲۰۱۱ این اولین سالی است که شاهد کاهش شروع فعالیت‌های تک خانواده‌ای هستیم». و با توجه به انتظارات برای افزایش مداوم نرخ های بهره به دلیل اقدامات فدرال رزرو، پیش بینی می شود با ادامه انقباض مسکن، در سال ۲۰۲۳ شاهد کاهش بیشتر ساختمان های تک خانواری باشیم.

با این حال، ابزارهای فدرال رزرو محدود است و مقامات به طور معمول به بازار مسکن به عنوان یکی از واضح‌ترین نشانه‌ها اشاره می‌کنند که افزایش نرخ بهره آن‌ها تأثیر مورد نظر را دارد.

کریستوفر والر، رئیس فدرال رزرو در یک سخنرانی در این ماه گفت: «ما در حال مشاهده برخی تعدیل‌ها نسبت به تقاضای مازاد در بخش‌های حساس به بهره مانند مسکن هستیم. اما برای کاهش معنی دار و مداوم تورم باید اقدامات بیشتری انجام شود.

چه زمانی یا اینکه چگونه نرخ های افزایش نرخ فدرال رزرو از تورم در سایر نقاط اقتصاد پیشی خواهد گرفت، هنوز مشخص نیست. افزایش نرخ‌ها برای از بین بردن تقاضا طراحی شده‌اند، اما برای رفع مشکلات مربوط به عرضه، مانند کمبود نفت و گاز، آپارتمان‌های مقرون به صرفه یا چیپس برای خودروهای جدید، کاری انجام نمی‌دهند. به طور کلی، قیمت‌های مصرف‌کننده سرسختانه بالا باقی می‌مانند و در سپتامبر ۸.۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافتند.

هزینه های اجاره نیز در سال گذشته ۷.۲ درصد افزایش یافته است از اوت تا سپتامبر ۰.۸ درصد افزایش یافت. گلدمن ساکس پیش‌بینی کرده است که تورم کل مسکن در بهار آینده به ۷.۵ درصد خواهد رسید و در پایان سال ۲۰۲۳ به آرامی به کمتر از ۶ درصد کاهش خواهد یافت. برای اندازه گیری تورم در اقتصاد استفاده می شود.

در حالی که فدرال رزرو با تورم مبارزه می کند، نگرانی از اصلاح بیش از حد آن افزایش می یابد

اما کندی بازار مسکن نیز ممکن است در نهایت قیمت اجاره بها را نیز کاهش دهد. طبق گزارش Realtor.com، رشد اجاره ملی به کمترین میزان سالانه (۷.۸ درصد) از ژوئن ۲۰۲۱ رسیده است. میانگین قیمت اجاره در ایالات متحده دومین کاهش ماهانه خود را در هشت ماه گذشته در سپتامبر ثبت کرد.

افزایش نرخ وام مسکن حتی در جاهایی که در طول همه گیری همه گیر داغ بود، بازار را کند می کند. در طی سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱، قیمت‌های فروش در دره هادسون افزایش یافت، زیرا پیوندها از شهر نیویورک و جاهای دیگر برای تعداد معدودی خانه‌های موجود سروصدا می‌کردند. رایان باستن، کارگزار وابسته در Berkshire Hathaway HomeServices Nutshell Realty، گفت: اما با افزایش نرخ وام مسکن در حال حاضر، تعداد خانه‌های موجود در سه ماه گذشته بیش از دو برابر شده و از حدود ۱۵۰ واحد به حدود ۳۸۰ واحد رسیده است.

این یک نشانه دلگرم کننده است که بازار در حال بازگشت به برخی از نسخه های عادی است. اما باستن گفت که ابهامات زیادی در مورد آینده وجود دارد. او به جهش های اخیر در نرخ های وام مسکن اشاره کرد: ۵ درصد “خیلی بد نبود”، او گفت، و ۶ درصد «قابل اجرا» بود. اما با توجه به اینکه فدرال رزرو دو بار دیگر تا پایان سال نرخ بهره را افزایش می دهد، باستن گفت که او و سایرین در این صنعت “متعجب هستند که آیا یک رکود واقعی در بازار وجود خواهد داشت.”

ما فقط می توانیم با چیزی که اکنون با آن سر و کار داریم کنار بیاییم. من نمی توانم ببینم که نرخ وام مسکن قرار است به ۱۰ برود [percent]. باستن می‌گوید که اگر این کار را انجام می‌دادند، احساس رکود می‌کرد. «هشت [percent] احساس بدی دارد ده درصد اینگونه خواهد بود، “وای، از اینجا به کجا می رویم؟” ”